空き家対策

空き家をお持ちのオーナー様へ、空き家の税金が6倍に!?

平成27年2月空き家対策法案施行

「空き家対策特別措置法」という法律をご存知でしょうか?
ここ数年「空き家対策」という話を耳にしていると思います。
この「空き家対策特別措置法」は、平成26年11月18日に国会で可決成立しました。
それから本格的に「空き家対策」が行政によって進むことになります。
近年の、空き家の状況はどうなっているのでしょうか?
まずは下記グラフをご覧ください。
総住宅数,空き家数及び空き家率の推移のグラフ

 建て方別住宅数の推移のグラフ

総務省統計局の報道資料より

グラフが示す通り、空き家が年々増えていっているのが分かります。
賃貸住宅や売却用の住宅も含まれて、毎年増加傾向にあるのも問題になっています。
平成25年度は総住宅数は6063万戸と5年前に比べ305万戸(5.3%)増加し空き家の数は820万戸と5年前に比べ63万戸(8.3%)増加しました。
空き家率(総住宅数に占める割合)も13.5%と0.4ポイント上昇し過去最高となっており、適正に管理されていない空き家は防犯や衛生環境の面などでも地域の大きな問題となっております。
しかし、これまでの法律では「個人情報の壁」や「個人の資産への強制」が出来るような土壌が無く、放置せざるを得ない状況が続いてきたわけです。
この増加率から見て頂いても、「空き家対策特別措置法」が施行された経緯は、お分かりいただけるのではないでしょうか。

空き家対策措置法で、何が決められたのか?

1. 「空き家等」の定義が決められました。

法律上で何かを決める時は、必ずこの「定義」というものが出てきます。
今回「空き家等」がどんな物かを決める事で、他のものと区別したり該当する物を明確にする為に決めています。
「空き家等」とは、国又は地方公共団体が所有・管理する物を除く、居住その他の使用がされない建築物。この建築物には、敷地(立木やその他、土地に定着する物)を含む・・・としています。

2. 「特定空き家等」というものも定義されました。

・「空き家等」が倒壊等、著しく保安上危険となる恐れがある状態。
・「空き家等」が著しく衛生上有害となる恐れがある状態。
・「空き家等」が、適切な管理が行われない事により著しく景観を損なっている状態。
・「空き家等」が、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置する事が不適切である状態。
以上の事が「定義」されました。

簡単に行ってしまえば、しっかり管理されていない「使用されていない建物」と「その敷地」という事になります。
このあいまいな「定義」によって、無管理で無使用の建物であれば、いつ何時「空き家対策措置法」の対象になるか分からなくなりました。
この様な「一見あいまいに見える」定義ですが、大きな守備範囲を持っていますので、「空き家対策」を行ないたい国としては都合がいいのです。

相続を放棄すれば、空き家管理義務も責任も問われないのですか?

『民法940条
相続放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。』
とあります。
詳しくは、専門家である三谷 浩事務所にご相談ください。

空き家を相続すると、相続税が高くなるの!?

1:相続税の基礎控除の引き下げが決定されました

平成27年1月1日以降の相続や遺贈について、基礎控除が6割に引き下げられました。これによって、相続課税財産額が基礎控除額を超えてしまい、課税対象となる方が大幅に増える見込みです。
平成27年1月1日から基礎控除の金額は下記の計算方法が適用されます。
基礎控除額=3,000万円+600万×法定相続人の数
相続には、土地以外にも、預貯金、株式、家財、自動車といったものも含まれますので、基礎控除額を超える可能性は十分にあるのです。

2:空き家を相続すると、相続税が倍に!?どうやって対策すればいいの?

相続税の対象になりやすい、東京や大阪、名古屋などといった都市に住んでいる方の為に、小規模宅地等の特例が今回改正されました。
相続税を納めるために不動産を売ることを回避する為に考えられた制度であり、適用面積は240㎡から330㎡へと拡充されました。
しかし、空き家を相続する場合には、相続前3年間以内に持ち家に住んでいない同居していない子供が相続により取得する場合などを除いて、この特例を受けることができません。
少子高齢社会の日本では、空き家を相続する人はさらに増え続ける事が予想されています。
そんなとき、空き家を相続された場合の相続税の計算や対策方法などは、お客様の個々の状況により様々ですので是非、三谷 浩事務所にご相談ください。

相続した空き家を売却するなら今!
3000万まで非課税になる特例が平成28年4月から

親から実家を相続したものの生活拠点の違いなどから放置し、空き家になっている人は多いのではないでしょうか。
しかし空き家を売るのか、管理しながら持ち続けるのかといった決断を早くする方が、家計の負担は軽くなるかもしれません。
「特定空き家」に指定されると固定資産税が上がる空き家対策特別措置法が昨年施行されたのに続き、相続した空き家を売れば税優遇を受けられる制度が平成28年4月から始まりました。

適切な管理がなされていない空き家が、その周辺の生活環境に与える悪影響が社会問題となっています。また、生活拠点が遠いなどの理由で、親から相続した家が放置されて多くの空き家が発生しています。

今回の特例によると、相続して3年以内に取り壊しや耐震リフォームをして、建物や土地を売却した場合に譲渡所得から3千万円が特別控除されます。
空き家は相続を機に発生することが多く、売却を促す狙いがあるのでしょう。

対象になるのは1981年以前の旧耐震基準で建てた戸建て住宅などで、取り壊すか、耐震性がない場合は耐震リフォームをしたうえで、建物や土地を売却することが条件となります。

主な適応条件についてはこちら

・平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売却。
・相続以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却。
・昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅。
・マンションなど、区分所有建物ではない戸建てに限る。
・相続開始まで自宅として使用されており、お亡くなりになった人以外に、住んでいる人がいなかった。
・売却額が1億円を超えていない。
・相続時から売却時点まで、居住、貸付け、事業などの使用歴がない空家である。
・売却時に、所定の耐震基準に適合した状態にリフォームしてあること。または、更地にしてあること。

ご所有の不動産が上記条件に当てはまるかどうかご不安な方は、
是非、三谷 浩事務所までご相談ください。