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2016.07.14土地売却による資産の組替えの活用例

神戸一郎さんは、自宅とそれを建てている土地の他に、土地評価額9、000万円の更地を所有していたので、それを駐車場にして収入を得ていましたが、このところあまり収入にもならない上に、このまま相続させると土地評価額がそのまま相続評価額になるため、なんとか節税対策はできないものかと考えました。

 

1 土地の有効活用

通常考えられる対策として、駐車場に賃貸建物を建築して、当該土地の資産価値の圧縮を図る方法

があります。

しかし、土地の場所柄的にも高い賃貸割合が期待できない場合や、地価の下落のおそれがある場合などはこのような資産活用はさまざまなリスクを伴います。

 

2 本事例における対応

そこで、節税対策のため資産の組替えをすることを検討します。

まず、この土地を売却して現金化します。しかし、このままでは、時価9、000万円×0.8=7,200万円(相続税評価額で売却できるとの仮定)がそのまま相続税評価額になるため、節税対策の効果はありません。

しかし、この現金を元に、自宅の建っている土地の一部に賃貸建物を建築した場合、相続税評価額は以下のようになります。

 

固定資産評価額=建築価格×0.6

相続税評価額=固定資産評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

(借家権割合:0.3、賃貸割合:1とする)

9,000万円×0.6×(1 -0.3×1)=3.780万円

 

そうすると、土地売却価格7,200万円=相続税評価額7,200万円の資産が、相続税評価額3,780万円の資産に3,420万円も圧縮されることになります。

このように、資産組替え等により、借金もなく、リスクもない節税対策が可能となる場合もあります。